Türkiye’nin önde gelen proptech şirketi Endeksa, Ocak 2025 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Verilere göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda nominal olarak artış gösterse de reel bazda düşüş eğilimi devam ediyor. Ocak ayında Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda %25, aylık bazda %1 artış gösterdi. Ancak enflasyon etkisi göz önüne alındığında fiyatlar bir yılda reel olarak %13, bir ayda ise %2 düşüş kaydetti. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 30.136 TL’ye yükselirken, ortalama konut fiyatı ise 3,95 milyon TL’ye ulaştı. Konut yatırımının geri dönüş süresi 13 yıl olarak hesaplandı.
Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, rapora ilişkin şunları söyledi:
“Konut satış fiyatlarında reel düşüş trendi devam ederken kira bedelindeki artış, yatırımcılar için önemli fırsatlar sunuyor. Türkiye genelinde amortisman süresi 13 yıl seviyesine indi, ki bu süre Avrupa’nın birçok kentinde 20-25 yıl civarında. Ülkemizde de 2022 yılı sonları ve 2023 yılı başında 18 yıl seviyesindeydi. Bu da konut yatırımının yeniden güçlü bir seçenek olduğunu gösteriyor. Bu yıl içerisinde beklenen faiz indirimlerinin gerçekleşmesi ve krediye erişimin kolaylaşması ile konut fiyatlarının tekrar reel yükselişe geçmesini bekleriz. Dolayısıyla konut yatırımı yapmak isteyenler için şu an çok doğru bir zaman ve pek çok kişi bu yönde hareket ediyor. Endeksa verilerine göre ocak ayında konut stoku İstanbul’da %21, Ankara’da %11, İzmir’de ise %13 düşüş gösterdi.”
Yatırımcıya en fazla kazandıranlar: Erzurum ve Ağrı
Endeksa Ocak ayı Konut Değer Rapru’nda, toplam stok adedi 100’den fazla olan iller analiz edildi. Ocak 2024’ten bu yana konut yatırımcılarına en fazla kazandıran iller Erzurum ve Ağrı oldu. Erzurum’da satılık konut fiyatları bir yılda %61 oranında artarken reel olarak ise %12 yükseldi. Ortalama metrekare fiyatı 18.893 TL oldu. Ortalama konut fiyatı ise Ocak 2024’te 1,9 milyon TL’yken Ocak 2025 itibarıyla 3 milyon TL’ye yükseldi. Erzurum’u takip eden Ağrı’da da satılık konutların fiyatları nominal olarak %55 artış gösterdi. Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise %8 artış yaşandığı görüldü. Ortalama metrekare satış fiyatının 16.629 TL olduğu Ağrıda, konut fiyatları Ocak 2024’te 1,7 milyon TL iken Ocak 2025’te 2,6 milyon TL oldu.
En az artan iller: Muğla ve Antalya
Türkiye genelinde satılık konut fiyatların yıllık bazda en az arttığı iller ise Muğla ve Antalya. Ülkede ortalama gayrimenkul fiyatı en pahalı olan bölgelerin başında gelen Muğa’da yıllık nominal değişim %17. Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise Muğla’da satılık konut fiyatlarının reel olarak %18 gerilediği görülüyor. Burada ortalama konut metrekare satış fiyatı 64.780 TL, ortalama konut fiyatı ise 8,5 milyon TL. Antalya’da ise yıllık nominal değişim %20,6 olurken reelde %16 düşüş yaşandı. Bu ilde ortalama metrekare fiyatı 39.346 TL, ortalama satış fiyatı ise 4,5 milyon TL.
3 büyük şehirden arasında Ankara fiyat artışında birinci
Türkiye’nin en büyük 3 ili arasında satılık konut fiyatlarının bir yılda en fazla yükseldiği il Ankara oldu. Ankara’da nominal fiyat artışı %30,7 olurken, reel bazda %9’luk bir düşüş yaşandı. Başkentte konut metrekare fiyatı 25.937 TL’ye, ortalama konut fiyatı ise 3,4 milyon TL’ye yükseldi. İzmir’de fiyatlar nominal olarak %28,5 artarken enflasyon etkisinden arındırıldığında fiyatlarda %10 düşüş gözlendi. İzmir’de ortalama konut fiyatı 4,9 milyon TL, konut metrekare fiyatı ise 39.179 TL oldu. İstanbul’da satılık konut fiyatları yıllık bazda %25 nominal artış gösterirken reel olarak %13 geriledi. Mega kentte ortalama konut metrekare fiyatı 46.055 TL, ortalama konut fiyatı ise 5,3 milyon TL olarak kaydedildi.
Öte yandan, Türkiye genelindeki en düşük konut satış fiyatları Kars’ta kaydedildi. Bu ilde ortalama konut metrekare fiyatı 18.764 TL, ortalama konut fiyatı ise 1,9 milyon TL.
Türkiye genelinde kira fiyatları reel olarak artıyor
Endeksa’nın güncel verilerine göre, Türkiye genelinde kiralar yıllık bazda %40,5 yükselirken aylık bazda ise %3 artış gösterdi. Enflasyon etkisinden arındırılmış verilere göre kiralar bir yılda reel olarak %2 düştü, geçen aya göre ise sabit kaldı. Türkiye genelinde ortalama metrekare kira bedeli 187 TL, ortalama kira ise 20.542 TL seviyesinde.
Ankara, İstanbul ve İzmir’de kiraların yıllık nominal değişimi %45 ile %49 arasında. Enflasyon etkisinden arındırılmış değişimlerine bakıldığında ise İstanbul’da %2, Ankara ve İzmir’de %4 artış gözlemleniyor. Ankara, İstanbul, İzmir’de ortalama kira bedeli 22 bin ile 26.500 TL arasında değişiklik gösteriyor.
Ortalama kira bedelinin en yüksek olduğu şehirler ise Muğla ve İstanbul. Bu iki ilde ortalama kira fiyatları sırasıyla 26.636 TL ve 26.510 TL iken metrekare fiyatları 265-266 TL seviyesinde. En düşük kira bedeline sahip iller arasında ise Muş, Hakkari ve Kilis öne çıkıyor. Bu illerde ortalama kira bedeli 10 bin TL civarında.
“Konut Satışları 2025’e Vites Düşürerek Girdi”
- 2024 Temmuz ayından bu yana son 6 aydır her ay yükselen konut satışları 6 ay sonra ilk defa düşüş gösterdi.
- 2024’ün ikinci yarısında canlanarak 1 milyon 478 bin konut satışına ulaşan sektör, eski performansına geri dönüş sinyali verirken 2025’in ilk verilerinde satışlar Aralık’a göre %47,2 geriledi. 2024 Ocak’a göre %39,7 oranında artış gerçekleşse de konut satışları 2025’e hız keserek başladı.
- 1. El konut satışları 2. El konut satışlarına göre daha hızlı düştü. 1. El konut satışlar adet olarak bir önceki ay Aralık 2024’e göre %57,2 azalırken 2. El konutlarda düşüş %41,6 oldu. Ocak 2024’e göre ise 1.El konut satışları %29,8, 2.El konut satışları ise %44,2 artış kaydetti.
- 2024’ün ilk yarısındaki düşük performansa göre 2025’e göre daha iyi bir başlangıç yapıldı ancak konut satışlarının ideal seviyelere gelebilmesi ve ihtiyacın karşılanabilmesi için faizler ve sosyal konut hamlesi belirleyici olacak.
Konutder Başkanı Ramadan Kumova, bugün TÜİK tarafından açıklanan Ocak 2025 Konut Satış İstatistiklerini değerlendirdi.
Türkiye genelinde konut satışları 2025 Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %39,7 oranında artarak 112 bin 173 olsa da Aralık 2024’e göre %47,2 düştü.
Konut fiyatlarındaki reel düşüşü 2024’ün son 6 ayında fırsata dönüştüren halkımız piyasayı hareketlendirdi ancak Ocak’ta bu 6 aylık artış trendi son buldu ve satışlar bir ayda %47,2 gerileyerek 212 bin 637 adetten 112 bin 173’e düştü. Her ne kadar 2025’e düşüş ile başlanmış olsa da 2024’ün ilk yarısındaki düşük performans göz önüne alındığında 2025’e daha iyi bir başlangıç yapıldığını düşünüyoruz. Ancak konut satışlarının ideal seviyelere gelebilmesi ve ihtiyacın karşılanması için gerekli adımlar atılmalı ve faizlerin %1’ler seviyelerine kadar gerilemesi sağlanmalı.
Ocak 2025’te 1. El konut satışları 32 bin 785 olarak gerçekleşirken adet olarak Aralık 2024’e göre %57,2 azalmış durumda. 2024’ün Ocak ayına göre ise %29,8 arttı. Öte yandan 2. El konutlarda ise satışlar 79 bin 388 olarak gerçekleşirken adet olarak Aralık 2024’e göre %41,6 azalmış durumda. Ancak 2024’ün Ocak ayına kıyasla %44,2’lik bir artış kaydedildi.
Türkiye genelinde kredili (ipotekli) satış adedi Aralık 2024’e göre %28,1 azaldı ve geçen senenin Ocak ayına göre %182,8’lik bir artış olsa da bir düşüş eğilimi var. Öte yandan toplam konut satışları içinde kredili satışların payı %14,9 olarak gerçekleşti. İdeal piyasa koşulları düşünüldüğünde kredili satış oranları düşük seyrine devam ediyor ve sağlıklı piyasa koşullarında kredili satış oranının %50’lere olması gerekiyor.
Yabancıya konut satışında ise düşüş devam ediyor. Aralık 2024’e göre %36 azalan yabancıya konut satışı geçen seneye göre de %24,9 oranında geriledi.
Tüm bu rakamlara bakıldığında Ocak ayında Aralık’a göre bir düşüş gözlemlense de 2024’e göre sektör yeni yıla daha iyi bir başlangıç yapmış durumda. Faiz indirimlerinin hız kesmeden %1’lere kadar istikrarlı olarak düşürülmesi, merakla beklenen sosyal konut hamleleri gibi gelişmeler 2025’in kalanı için kritik öneme sahip
